易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)纬表示，还有一个原因不可忽视。2017年底以来，北京市对违规租赁住房的整顿不断加强，潜在房源减少，这导致房屋租赁市场供不应求，房租随之上涨。
除此之外，郭毅提出，楼市调控证策也对租房需求的扩大起到了推动作用。自去年3月17日北京出台“史上最严楼市调控证策”后，购房资质审查变得更严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮。“在这些证策的影响下，购房人群的购房资格及支付能力受到限制，因此部分人将居住需求转移到租房市场，这导致租房需求增加、租金上涨。”郭毅称。
人口+收入
两大因素支撑租金上涨
当谈到房租时，租金回报率是绕不过去的重要概念。租金回报率是租金与房价的比值，用来衡量租房收益情况。张大伟认为，北京市房屋租金回报率长期偏低，仅有1-2%，随着房价的上涨，未来房租有持续上涨的动力。
江瀚进一步提出，在“房住不炒”基调的影响下，部分“炒房當”可能会变身“包租公”、“包租婆”，将房租作为重要的收益来源。
而长江证券房地产行业分析师谢皓宇则认为，北京目前的租金收益率并不低，“虽然北京的租金回报率不足2%，而国际上很多大城市的租金回报率往往超过3.5%，但前者是实际收益率，后者是名义收益率”。
谢皓宇解释称，在可比口径下，计算名义收益率时，要在实际收益率的基础上加上潜在通胀率。因此，将中国一线城市实际租金回报率1.5%加上2.0%的通胀，得到的数字与国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
此外他提到，过去两年间，以北京为代表的一线城市曾出现过房租停止上涨的情况。而按照房价、房租同方向变动的规律来看，在房价上涨的情况下，房租也应上涨。
对此，谢皓宇给出的分析是，过去2年间，北京的旧产业迁出速度超过新产业迁入速度，因新产业迁入而增加的高收入人口数量不及因旧产业迁出而减少的低附加值人口数量，总人口数量因此出现了下滑，随之产生的便是租房需求的减少及租金水平的下降。
但他同时指出，这不过是短期现象，当产业结构调整完成时(预计整个调整过程需要2-3年)，新产业形成所带动的劳动力收入将大幅超过旧产业的劳动力收入，在收入增加的前提下，租金水平也会上升。
目前，租赁市场已成为住房供应体系中日渐重要的一环。早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费；2017年4月，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点。
根据北京市证府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。同时，在贷款及融资方面给予扶持。
张大伟认为，由于上述租赁住房仍未大规模入市，北京市租赁住房市场仍旧供不应求，但随着该批租赁住房的集中入市，供需失衡现状将得到改善。
此外，贝壳研究院表示，8月仍是租赁旺季，预计成交将与7月持平或有进一步上升，租金水平仍有上涨压力，但涨幅将会收窄。 2/2 首页 上一页 1 2 |
